Comprar en Madrid siendo no residente
Comprar una propiedad en Madrid siendo no residente no es complicado, pero requiere orden. No existe ninguna restricción legal para que un extranjero compre en la ciudad, sea cual sea su nacionalidad. Lo que sí hay son pasos que conviene hacer en el orden correcto: NIE, cuenta bancaria, estructura de compra y mapa fiscal, antes de firmar nada.
Comprar no da residencia
Es la confusión más habitual entre compradores no europeos. España cerró el golden visa por inversión inmobiliaria en abril de 2025, así que ser propietario no otorga por sí mismo ningún derecho a residir. Si además de comprar quieres instalarte, el visado se decide aparte y antes de comprometer capital; lo explicamos en nuestra guía para mudarse a Madrid desde Estados Unidos.
Primer paso: el NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para firmar cualquier escritura. Se solicita a través del consulado español del país de residencia o, en algunos casos, directamente en Madrid mediante representante. Conviene pedirlo con antelación: la tasa se abona con el modelo 790 código 012 y los plazos varían según el consulado.
Segundo paso: cuenta bancaria en España
Aunque legalmente se puede comprar transfiriendo desde el extranjero, en la práctica una cuenta española agiliza los pagos a notaría, impuestos y suministros, y permite domiciliar el IBI y la comunidad. Recomendamos una entidad acostumbrada a operar con no residentes: el proceso es mucho más ágil, y debes tener preparada la documentación que acredite el origen de los fondos.
Estructura de compra: tres opciones
Compra a nombre personal: la más sencilla y la más habitual para vivienda de uso propio. Compra a través de sociedad española: tiene sentido con varios activos o si se busca optimizar la fiscalidad de la renta del alquiler. Compra a través de sociedad extranjera: posible, pero añade complejidad y obligaciones fiscales propias, y si la entidad reside en una jurisdicción considerada no cooperativa se aplica además un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor catastral. Rara vez es la mejor opción. Importante: el modelo 720 que a veces se menciona en este contexto es la declaración de bienes en el extranjero de los residentes fiscales en España, y no afecta a un no residente que compra aquí.
Impuestos de la compra
En vivienda usada en la Comunidad de Madrid se paga ITP del 6 %; en obra nueva, IVA del 10 % más AJD del 0,75 %. A esto se suman notaría, registro y gestoría. En conjunto, los gastos de compra suelen situarse entre el 6 % y el 7 % del precio, una cifra que conviene sumar al presupuesto antes de comparar viviendas.
Impuestos anuales que sorprenden
Ser no residente no exime de pagar cada año. Además del IBI que cobra el ayuntamiento, la vivienda que no está alquilada tributa por la renta imputada del Impuesto sobre la Renta de No Residentes: se calcula aplicando el 1,1 % o el 2 % al valor catastral (según cuándo se revisó) y se grava al 19 % si resides en la UE o el EEE, o al 24 % en el resto de países, mediante el modelo 210. Si alquilas, los ingresos tributan aparte, y al vender hay que tributar por la ganancia patrimonial. Para quien reside fuera, conviene coordinar todo esto con un asesor fiscal en ambos países.
Financiación
La gran mayoría de nuestros clientes compran al contado. Para quien prefiere financiar, los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, con condiciones distintas a las de un residente: habitualmente entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación y mayor exigencia documental.
Firmar sin estar en Madrid
No es necesario viajar para cada fase. La firma ante notario puede hacerse mediante poder notarial otorgado en el consulado español de tu país, o personalmente ante notario español si viajas para ese día. Las visitas, la negociación y buena parte de la gestión documental pueden coordinarse a distancia con un personal shopper que actúe en tu nombre.
¿Y el impuesto del 100 % a compradores extranjeros? Es una propuesta del Gobierno, no una ley. Se anunció en enero de 2025 y se registró como proposición de ley en el Congreso en mayo de ese año; afectaría a compradores no residentes de fuera de la UE. A fecha de octubre de 2026, según las fuentes que hemos podido contrastar, no se ha aprobado ni está en vigor, y diversos medios la describen como estancada por falta de apoyos parlamentarios. Al tratarse de un asunto cambiante, conviene confirmar su estado con un asesor antes de firmar.
El error más caro: comprar sin representación propia
El agente del vendedor nunca defiende los intereses del comprador. Sin representación propia es habitual pagar más de lo necesario y perder acceso al producto off-market que no llega a los portales.
Preguntas frecuentes
Sí, sin restricción legal.
No es obligatoria, pero en la práctica la facilita mucho.
Sí: IBI y renta imputada (modelo 210), aunque la vivienda esté vacía.
Entre dos y cuatro meses desde el primer brief hasta la firma, según la disponibilidad del comprador para visitar.
En Lula Select representamos exclusivamente a compradores, nunca a vendedores. Si estás valorando comprar en Madrid desde fuera de España, te acompañamos desde el NIE hasta la firma, con acceso a producto off-market y con el mapa fiscal claro antes de ofertar.
