¿Cuánto cuesta comprar en Madrid?
Calcula el coste total del proyecto, la aportación propia, la hipoteca y el flujo de caja previsto. Los valores iniciales son un ejemplo: cámbialos por los de tu operación. Antes de empezar a visitar viviendas, conviene hablar con los bancos.
Qué incluye el coste de comprar una vivienda en Madrid
Además del precio, comprar en Madrid suma impuestos, gastos de escritura y, si financias, algunos costes de la hipoteca. Esta guía explica qué tiene en cuenta la calculadora, quién paga cada concepto y qué conviene saber antes de hacer una oferta.
Impuesto de compra: ITP, o IVA + AJD
En una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general en la Comunidad de Madrid es del 6 %: sobre una vivienda de 800.000 €, son 48.000 €. En obra nueva no hay ITP, sino un IVA del 10 % más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es con carácter general del 0,75 %. La base del impuesto puede ser el valor de referencia catastral cuando es superior al precio de la escritura. Existen tipos reducidos para colectivos concretos, como las familias numerosas, que la calculadora no aplica de forma automática: puedes modificar el tipo a mano.
Notaría, registro y gestoría
La escritura de compraventa, su inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría que tramita los impuestos suelen ir a cargo del comprador. Su importe depende del precio y de la operación: la calculadora usa por defecto un 1,2 % del precio como estimación orientativa, que puedes ajustar cuando tengas un presupuesto.
Si financias: qué paga el banco y qué pagas tú
Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura de la hipoteca. Los gastos de la compraventa siguen siendo del comprador, igual que la tasación de la vivienda. La calculadora estima la cuota mensual con un sistema de amortización estándar de cuota constante, a partir del importe financiado, el tipo de interés y el plazo.
Obras, mobiliario y honorarios
Si vas a reformar o amueblar, suma su coste: forma parte de lo que realmente inviertes. Los honorarios de Lula Select son un importe fijo, acordado de antemano en el mandato, y trabajamos únicamente para el comprador.
Rentabilidad: bruta, neta y ROI
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio (o entre el coste total). La neta descuenta antes los gastos del propietario, como el IBI, la comunidad, el seguro o los periodos sin inquilino. El flujo de caja es lo que queda cada año después de esos gastos y de la cuota de la hipoteca. El ROI total mide la ganancia respecto al capital que aportas tú, y la TIR es la rentabilidad anual equivalente, teniendo en cuenta cuándo entra y sale el dinero.
Qué no incluye la calculadora
No incluye la fiscalidad de los ingresos por alquiler, la plusvalía municipal, los gastos de venta ni la tasación. La revalorización de la proyección es una hipótesis para comparar escenarios, no una previsión de mercado.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una vivienda en Madrid?
En segunda mano, el ITP general del 6 % del valor de la vivienda. En obra nueva, un 10 % de IVA más un 0,75 % de AJD. Pueden aplicarse tipos reducidos según el comprador y la vivienda.
¿Qué gastos paga el comprador además del precio?
Los impuestos de la compra, la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa y, si hay hipoteca, la tasación. Si reformas o amueblas, también el coste de las obras.
¿Cuánto dinero necesito aportar si pido una hipoteca?
La diferencia entre el coste total del proyecto y el importe financiado. La calculadora lo muestra como aportación propia: con los valores de ejemplo (una vivienda de 800.000 € y una financiación del 60 %) son unos 419.600 €, incluidos impuestos, gastos, obras y honorarios.
¿Sirve la calculadora para comprar y alquilar?
Sí. Introduce el alquiler mensual previsto y los gastos del propietario, y calcula el flujo de caja, la rentabilidad y una proyección a varios años.
¿El resultado es definitivo?
No. Es una estimación orientativa. Los tipos y las bonificaciones dependen de cada caso y pueden cambiar. Antes de comprar, conviene confirmar los importes con un asesor fiscal y con tu banco. Lula Select puede ayudarte a preparar la operación.
Información fiscal revisada en octubre de 2026. Información general, que no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero personalizado.