Gastos e impuestos al comprar vivienda en Madrid: cuánto cuesta realmente

En la Comunidad de Madrid, la compra de vivienda usada tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 6 %. Se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia que fija el Catastro, de modo que pactar un precio inferior a ese valor no reduce el impuesto. Lo paga el comprador mediante el modelo 600, que se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la firma; en la práctica lo tramita la gestoría.

La vivienda nueva no paga ITP. El comprador abona al promotor un IVA del 10 % sobre el precio y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es del 0,75 %. En conjunto son un 10,75 % del precio, frente al 6 % de la segunda mano: al comparar producto nuevo y usado conviene tener presente esta diferencia.

Además de los impuestos hay que pagar la escritura ante notario, su inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría que tramita los impuestos. Son importes menores que dependen del precio y de la complejidad de la operación; como orden de magnitud, entre 1.500 y 2.500 € en una compra de 500.000 € y entre 2.500 y 4.000 € en una de 1.000.000 €. Conviene pedir presupuesto previo a cada uno. En la práctica los asume el comprador.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde por ley al vendedor, no al comprador. Conviene comprobar en la escritura que está liquidado o previsto.

En ese caso el comprador debe retener el 3 % del precio y pagarlo a Hacienda mediante el modelo 211, a cuenta del impuesto que el vendedor no residente debe por su ganancia. La retención no es un coste adicional para el comprador, pero hay que hacerla bien y a tiempo: es un detalle que la gestoría debe controlar para evitar problemas.

Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de formalizar el préstamo: la gestoría, la notaría de la escritura de hipoteca, el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. El cliente paga la tasación, las copias notariales que solicite y la comisión de apertura, si la hay. Aun así, los gastos de la compraventa (ITP o IVA, notaría y registro) no suelen financiarse: se pagan con ahorros.

Vivienda de segunda mano de 500.000 €: 30.000 € de ITP más entre 1.500 y 2.500 € de otros gastos, es decir, entre 31.500 y 32.500 € (6,3 %–6,5 % del precio). De 909.000 €, el precio medio de un piso en Salamanca: unos 54.500 € de ITP más entre 2.300 y 3.700 € de otros gastos, entre 56.800 y 58.200 € (6,25 %–6,4 %). De 1.000.000 €: 60.000 € de ITP más entre 2.500 y 4.000 € de otros gastos, entre 62.500 y 64.000 € (6,25 %–6,4 %). De 2.000.000 €: 120.000 € de ITP, más unos gastos que crecen con el precio. En obra nueva de 1.000.000 €: 100.000 € de IVA y 7.500 € de AJD, 107.500 € en total, a los que se suman notaría, registro y gestoría. Son estimaciones orientativas, no un presupuesto.

Si se financia, el banco presta a un no residente entre el 60 % y el 70 % de la tasación, es decir, hay que aportar entre el 30 % y el 40 % del valor más los gastos de la compra (6-7 %). En total, aproximadamente entre el 36 % y el 47 % del precio en efectivo. Quien compra al contado desembolsa el precio más entre un 6 % y un 7 % si es vivienda usada.

Cada 10.000 € que se consiguen negociar a la baja ahorran 600 € de ITP, pero solo mientras el precio acordado se mantenga por encima del valor de referencia del Catastro, así que conviene conocerlo antes de ofertar. Declarar en escritura un precio inferior al real no es una opción: conlleva sanciones y deja al comprador expuesto en una inspección y en una futura venta.

A lo anterior se suman los honorarios del asesor legal y del personal shopper, que se pactan aparte, y, según el caso, la tasación, el seguro del hogar y la reforma. En el modelo de un personal shopper inmobiliario, los honorarios combinan una provisión inicial que formaliza el mandato y un honorario de éxito al cierre sobre el precio de compra. En Lula Select compartimos las cifras concretas tras una primera conversación privada, de modo que el coste total de la operación se conoce antes de ofertar.