Spese e imposte per acquistare casa a Madrid: quanto costa davvero

Nella Comunità di Madrid, l'acquisto di un'abitazione usata è soggetto all'Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP) al 6 %. Si calcola sul maggiore tra il prezzo dell'atto e il valore di riferimento stabilito dal Catasto, quindi pattuire un prezzo inferiore a tale valore non riduce l'imposta. La paga l'acquirente con il modello 600, presentato entro 30 giorni lavorativi dalla firma; in pratica se ne occupa la gestoría.

L'abitazione nuova non paga l'ITP. L'acquirente versa al costruttore un'IVA del 10 % sul prezzo e, in aggiunta, l'Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD), che a Madrid è dello 0,75 %. In totale sono il 10,75 % del prezzo, contro il 6 % della seconda mano: nel confrontare prodotto nuovo e usato conviene tenere presente questa differenza.

Oltre alle imposte occorre pagare l'atto davanti al notaio, la sua iscrizione nel Registro della Proprietà e la gestoría che cura gli adempimenti fiscali. Sono importi minori che dipendono dal prezzo e dalla complessità dell'operazione; come ordine di grandezza, tra 1.500 e 2.500 € per un acquisto di 500.000 € e tra 2.500 e 4.000 € per uno da 1.000.000 €. Conviene chiedere un preventivo a ciascuno. In pratica li sostiene l'acquirente.

L'imposta sull'incremento di valore dei terreni di natura urbana spetta per legge al venditore, non all'acquirente. Conviene verificare nell'atto che sia stata liquidata o prevista.

In tal caso l'acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all'erario con il modello 211, a titolo di acconto sull'imposta che il venditore non residente deve sulla propria plusvalenza. La ritenuta non è un costo aggiuntivo per l'acquirente, ma deve essere eseguita correttamente e in tempo: è un dettaglio che la gestoría deve controllare per evitare problemi.

Dalla Legge 5/2019, la banca si fa carico delle spese di formalizzazione del prestito: la gestoría, il notaio per l'atto di ipoteca, il registro e l'imposta sugli atti giuridici documentati dell'ipoteca. Il cliente paga la perizia, le copie notarili che richiede e la commissione di apertura, se prevista. Ciononostante, le spese della compravendita (ITP o IVA, notaio e registro) di solito non si finanziano: si pagano con i risparmi.

Abitazione di seconda mano da 500.000 €: 30.000 € di ITP più tra 1.500 e 2.500 € di altre spese, cioè tra 31.500 e 32.500 € (6,3 %–6,5 % del prezzo). Da 909.000 €, il prezzo medio di un appartamento a Salamanca: circa 54.500 € di ITP più tra 2.300 e 3.700 € di altre spese, tra 56.800 e 58.200 € (6,25 %–6,4 %). Da 1.000.000 €: 60.000 € di ITP più tra 2.500 e 4.000 € di altre spese, tra 62.500 e 64.000 € (6,25 %–6,4 %). Da 2.000.000 €: 120.000 € di ITP, più spese che crescono con il prezzo. Nuova costruzione da 1.000.000 €: 100.000 € di IVA e 7.500 € di AJD, 107.500 € in totale, a cui si aggiungono notaio, registro e gestoría. Sono stime indicative, non un preventivo.

Se si finanzia, la banca presta a un non residente tra il 60 % e il 70 % della perizia, cioè occorre versare tra il 30 % e il 40 % del valore più le spese di acquisto (6-7 %). In totale, all'incirca tra il 36 % e il 47 % del prezzo in contanti. Chi acquista in contanti sborsa il prezzo più tra il 6 % e il 7 % se si tratta di abitazione usata.

Ogni 10.000 € negoziati al ribasso fanno risparmiare 600 € di ITP, ma solo finché il prezzo concordato resta superiore al valore di riferimento del Catasto, quindi conviene conoscerlo prima di presentare l'offerta. Dichiarare nell'atto un prezzo inferiore a quello reale non è un'opzione: comporta sanzioni ed espone l'acquirente in caso di controllo e in una futura vendita.

A quanto sopra si aggiungono gli onorari del consulente legale e del personal shopper, pattuiti a parte, e, a seconda dei casi, la perizia, l'assicurazione della casa e la ristrutturazione. Nel modello di un personal shopper immobiliare, gli onorari combinano un anticipo iniziale che formalizza il mandato e un onorario di successo alla chiusura calcolato sul prezzo di acquisto. In Lula Select condividiamo le cifre concrete dopo una prima conversazione privata, così il costo totale dell'operazione è noto prima di presentare l'offerta.