Acheter à Madrid en non-résident : NIE et fiscalité
Acheter un bien à Madrid en non-résident n'est pas compliqué, mais cela demande de l'ordre. Il n'existe aucune restriction légale empêchant un étranger d'acheter dans la ville, quelle que soit sa nationalité. L'important est de respecter l'ordre des étapes : NIE, compte bancaire, structure d'achat et carte fiscale, avant de signer quoi que ce soit.
Acheter ne donne pas droit à la résidence
C'est la confusion la plus fréquente chez les acheteurs non européens. L'Espagne a fermé le golden visa par investissement immobilier en avril 2025 : être propriétaire n'ouvre donc plus, à lui seul, aucun droit de résider. Si vous souhaitez aussi vous installer, le visa se décide séparément et avant d'engager des capitaux ; nous l'expliquons dans notre guide pour s'installer à Madrid depuis les États-Unis.
Première étape : le NIE
Le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) est indispensable pour signer tout acte. Il se demande via le consulat espagnol du pays de résidence ou, dans certains cas, directement à Madrid via un représentant. Mieux vaut s'y prendre à l'avance : la taxe se règle avec le modèle 790 code 012 et les délais varient selon le consulat.
Deuxième étape : un compte bancaire en Espagne
Bien qu'il soit légalement possible d'acheter en transférant depuis l'étranger, en pratique un compte espagnol facilite les paiements de notaire, d'impôts et de charges, et permet de domicilier l'IBI et la copropriété. Nous recommandons un établissement habitué aux non-résidents, et il faut avoir prêts les justificatifs de l'origine des fonds.
Structure d'achat : trois options
Achat en nom propre : le plus simple et le plus habituel pour une résidence d'usage propre. Achat via une société espagnole : pertinent avec plusieurs actifs ou pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Achat via une société étrangère : possible, mais cela ajoute de la complexité et des obligations fiscales propres, et si l'entité réside dans une juridiction non coopérative, un prélèvement spécial annuel de 3 % de la valeur cadastrale s'applique en plus. Rarement la meilleure option. À noter : le modèle 720, parfois cité dans ce contexte, est la déclaration des biens à l'étranger des résidents fiscaux espagnols et ne concerne pas un non-résident qui achète ici.
Impôts à l'achat
Dans l'ancien, la Communauté de Madrid applique l'ITP de 6 % ; dans le neuf, TVA de 10 % plus AJD de 0,75 %. S'y ajoutent notaire, registre foncier et gestoría. Au total, les frais d'achat se situent généralement entre 6 % et 7 % du prix, un montant à intégrer au budget avant de comparer les biens.
Impôts annuels qui surprennent
Être non-résident n'exonère pas d'impôts chaque année. Outre l'IBI perçu par la mairie, un bien non loué est imposé sur un revenu imputé au titre de l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (selon la date de sa dernière révision), imposés à 19 % si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, ou à 24 % ailleurs, via le modèle 210. Si vous louez, les revenus sont imposés séparément, et la vente donne lieu à une imposition de la plus-value. Pour qui réside à l'étranger, mieux vaut coordonner l'ensemble avec un conseiller fiscal dans les deux pays.
Financement
La plupart de nos clients achètent au comptant. Pour ceux qui préfèrent financer, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, à des conditions différentes de celles d'un résident : généralement 60 à 70 % de la valeur d'expertise et des exigences documentaires plus importantes.
Signer sans être à Madrid
Il n'est pas nécessaire de voyager à chaque étape. La signature devant notaire peut se faire via une procuration délivrée au consulat espagnol de votre pays, ou en personne devant un notaire espagnol si vous voyagez ce jour-là. Les visites, la négociation et une bonne partie de la gestion documentaire peuvent être coordonnées à distance avec un personal shopper agissant en votre nom.
Et la taxe de 100 % pour les acheteurs étrangers ? C'est une proposition du gouvernement, pas une loi. Annoncée en janvier 2025 et déposée comme proposition de loi au Congrès en mai de la même année, elle viserait les acheteurs non résidents hors UE. En octobre 2026, d'après les sources que nous avons pu recouper, elle n'a pas été adoptée ni n'est en vigueur, et plusieurs médias la décrivent comme bloquée faute de soutien parlementaire. Le sujet évoluant, mieux vaut confirmer son état avec un conseiller avant de signer.
L'erreur la plus coûteuse : acheter sans représentation propre
L'agent du vendeur ne défend jamais les intérêts de l'acheteur. Sans représentation propre, il est fréquent de payer plus que nécessaire et de perdre l'accès au produit off-market qui n'atteint pas les portails.
Questions fréquentes
Oui, sans restriction légale.
Il n'est pas obligatoire, mais en pratique il facilite beaucoup les choses.
Oui : IBI et revenu imputé (modèle 210), même si le bien est vide.
Entre deux et quatre mois entre le premier brief et la signature, selon la disponibilité de l'acheteur pour visiter.
Chez Lula Select, nous représentons exclusivement les acheteurs, jamais les vendeurs. Si vous envisagez d'acheter à Madrid depuis l'étranger, nous vous accompagnons du NIE à la signature, avec accès à des biens off-market et une carte fiscale claire avant de faire une offre.
