Frais et impôts pour acheter un logement à Madrid : combien cela coûte vraiment

Dans la Communauté de Madrid, l'achat d'un logement ancien est soumis à l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) à 6 %. Il se calcule sur le plus élevé entre le prix de l'acte et la valeur de référence fixée par le Cadastre, si bien que convenir d'un prix inférieur à cette valeur ne réduit pas l'impôt. L'acheteur le paie via le modèle 600, déposé dans les 30 jours ouvrables suivant la signature ; en pratique, la gestoría s'en occupe.

Le logement neuf ne paie pas d'ITP. L'acheteur règle au promoteur une TVA de 10 % sur le prix et, en plus, l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD), qui à Madrid est de 0,75 %. Ensemble, cela fait 10,75 % du prix, contre 6 % dans l'ancien : il faut garder cette différence en tête en comparant neuf et ancien.

Outre les impôts, il faut payer l'acte devant notaire, son inscription au Registre de la Propriété et la gestoría qui effectue les démarches fiscales. Ce sont des montants plus faibles qui dépendent du prix et de la complexité de l'opération ; à titre d'ordre de grandeur, entre 1 500 et 2 500 € pour un achat de 500 000 € et entre 2 500 et 4 000 € pour un achat de 1 000 000 €. Il convient de demander un devis préalable à chacun. En pratique, ils sont à la charge de l'acheteur.

L'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains incombe légalement au vendeur, pas à l'acheteur. Il convient de vérifier dans l'acte qu'il est réglé ou prévu.

Dans ce cas, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l'administration fiscale via le modèle 211, au titre de l'impôt que le vendeur non-résident doit sur sa plus-value. Cette retenue n'est pas un coût supplémentaire pour l'acheteur, mais elle doit être faite correctement et à temps : c'est un point que la gestoría doit contrôler pour éviter des problèmes.

Depuis la loi 5/2019, la banque prend en charge les frais de formalisation du prêt : la gestoría, le notaire pour l'acte d'hypothèque, le registre et l'impôt sur les actes juridiques documentés de l'hypothèque. Le client paie l'expertise, les copies notariées qu'il demande et les frais de dossier, le cas échéant. Néanmoins, les frais de la vente elle-même (ITP ou TVA, notaire et registre) ne se financent généralement pas : ils se paient sur épargne.

Logement ancien à 500 000 € : 30 000 € d'ITP plus entre 1 500 et 2 500 € d'autres frais, soit entre 31 500 et 32 500 € (6,3 %–6,5 % du prix). À 909 000 €, le prix moyen d'un appartement à Salamanca : environ 54 500 € d'ITP plus entre 2 300 et 3 700 € d'autres frais, entre 56 800 et 58 200 € (6,25 %–6,4 %). À 1 000 000 € : 60 000 € d'ITP plus entre 2 500 et 4 000 € d'autres frais, entre 62 500 et 64 000 € (6,25 %–6,4 %). À 2 000 000 € : 120 000 € d'ITP, plus des frais qui croissent avec le prix. Dans le neuf à 1 000 000 € : 100 000 € de TVA et 7 500 € d'AJD, soit 107 500 € au total, auxquels s'ajoutent notaire, registre et gestoría. Ce sont des estimations indicatives, pas un devis.

Si l'on finance, la banque prête à un non-résident entre 60 % et 70 % de l'expertise, c'est-à-dire qu'il faut apporter entre 30 % et 40 % de la valeur plus les frais d'achat (6-7 %). Au total, environ entre 36 % et 47 % du prix en liquidités. Celui qui achète comptant débourse le prix plus entre 6 % et 7 % pour un logement ancien.

Chaque tranche de 10 000 € négociée à la baisse économise 600 € d'ITP, mais seulement tant que le prix convenu reste supérieur à la valeur de référence du Cadastre ; il faut donc la connaître avant d'offrir. Déclarer dans l'acte un prix inférieur au prix réel n'est pas une option : cela entraîne des sanctions et expose l'acheteur lors d'un contrôle et d'une revente future.

À cela s'ajoutent les honoraires du conseiller juridique et du personal shopper, convenus à part, et, selon le cas, l'expertise, l'assurance habitation et les travaux. Dans le modèle d'un personal shopper immobilier, les honoraires combinent une provision initiale qui formalise le mandat et un honoraire de succès à la clôture calculé sur le prix d'achat. Chez Lula Select, nous communiquons les chiffres précis après une première conversation privée, de sorte que le coût total de l'opération est connu avant de faire une offre.